在土耳其进行房地产收购：外国人和外资实体的全面指南
- SADIK ISLER
- Jun 29
- 11 min read
欢迎阅读这篇关于外国个人及外资法人在土耳其（Türkiye）进行房地产收购的全面指南。本文基于《土地登记法》及相关通告等重要土耳其立法与法规，旨在为您提供截至2021年的程序、要求与限制的清晰解读。内容参考了土耳其土地登记与地籍总局官方出版物《不动产法中的外国人相关立法》。
1. 外国人取得不动产的一般原则
在土耳其，外国自然人和法人取得不动产主要由《土地登记法》第35条进行规范。土耳其总统有权根据国家利益需要，按照国家、个人、地理区域、期限、数量、比例、类型、特征、面积和数量等因素，决定、限制、部分或完全停止或禁止外国自然人和在外国设立的贸易公司取得不动产及有限物权。
土耳其土地登记和地籍总局外国事务部专门负责跟踪、管理并维护涉及外国个人和法人在土耳其不动产交易的最新记录。
2. 谁可以在土耳其购买房产？
是否有资格取得不动产取决于外国实体的性质：
2.1. 外国自然人（个人）
外国个人在特定法律条款和条件下通常被允许在土耳其取得不动产和有限物权。
2.2. 根据本国法律设立的外国法人（例如外国公司）
依据其本国法律在外国设立的法人，仅在特殊法律规定的框架内，才能取得不动产和有限物权。除非这些特殊法律明确允许，否则这些实体不得取得不动产或为其自身设立有限物权。然而，对于设立不动产抵押权（taşınmaz rehni），这些限制不适用。
2.3. 外资土耳其公司（根据《地籍法》第36条）
此类公司是在土耳其设立的法人实体，其中外国投资者单独或合计持有50%以上股份，或拥有任免大多数管理人员的权力。这些公司可在土耳其取得不动产或有限物权，用于其章程中规定的经营活动。
外资土耳其公司第36条豁免情形：某些交易无需履行第36条规定的标准审查和批准程序，直接按一般规则办理。这些交易包括：
设立不动产抵押权（taşınmaz rehni）。
因抵押权处置而取得财产，特别是收购方为银行且依法必须在特定期限内处置财产的情况。
因公司合并或分立而产生的不动产及有限物权转让。
在如有组织工业区、工业区、科技开发区和自由区等指定特殊投资区内取得不动产和有限物权。
不适用第36条规定的公司：未达到第36条定义的50%持股或控制标准的外资公司，视同本土公司，按同样法规取得财产。此类公司在正式契据中必须声明自己不是外资公司，并对任何虚假陈述承担责任。
2.4. 国际组织和外国使团
各类国际组织和外国使团在取得财产方面也有特定规定：
国际金融公司（IFC）：有能力取得和处置动产和不动产。
国际投资争端解决中心（ICSID）：可拥有或出售动产和不动产。
联合国儿童基金会（UNICEF）：有能力取得和处置动产和不动产。
世界卫生组织（WHO）伊斯坦布尔办事处：可取得动产和不动产。
北约联合总部：土耳其政府可免费提供国有土地和建筑供其军事需要。这些总部也可独立签署必要财产和设施的采购合同。
外国外交使团（大使馆/领事馆）：所有涉及财产的申请（购买、出售、租赁、变更、建设）必须通过土耳其外交部批准。外国使团不得直接向其他土耳其机构索取有关财产的信息或文件，以免引发互惠原则问题。
外国人购置房地产的主要限制和限制条件
3.1. 地理限制
军事禁区（一、二级）和安全区：外国个人和法人一般禁止在这些区域购置不动产。在一级军事禁区内，已有的外国人持有的不动产可能面临清算。在这些区域内的临时进入、居住、工作或租赁需要获得许可。
特别安全区：外国个人在特别安全区购置不动产需获得所在省长（Valilik）的许可。该许可基于委员会就国家安全适宜性所做的评估颁发。除外国设立的商业公司外，外国法人不得在这些区域内出售、转让或租赁不动产。
战略重要地区：部长会议（现总统）可指定靠近军事禁区或其他战略要地的地区，禁止外国人在未经许可的情况下购置或租赁不动产。
村庄地区（Köy）：外国个人和法人明确禁止在村庄购置不动产。若外国国民继承了位于村庄的房产，若不随后转让给土耳其公民，则必须清算。
市政边界外区域（Mücavir Alan, İnkişaf Alanı）：位于市政边界外的不动产，即便包含在开发计划内，外国国民亦不得购置。
旅游区：位于市政边界外但被指定为旅游区或中心的不动产，购置需遵循土地登记总局的具体指示。
保护区（历史、考古、自然遗址）：外国个人在指定保护区内购置不动产，需由文化和旅游部或环境与城市化部评估以确认符合法规。但对于非购置类交易（如拆分、合并、变更产权类型），或2012年8月6日之前购置、或外国人继承自土耳其公民的不动产，无需重新获得保护区许可，若初始购置或转让时已取得必要批准。这类交易按一般规定处理。
3.2. 面积限制
外国个人在全国范围内购置的不动产总面积不得超过30公顷（300,000平方米）。超过该限额的申请将被土地登记处驳回。
3.3. 无建筑物土地的开发义务
外国个人若购置未开发土地（如空地、农田、葡萄园、果园等），必须在购置之日起两年内向相关部委提交项目方案申请批准，并开发建设。
房产契据上将注明此开发项目义务。
若在规定时间内未提交或未实施获批项目，房产将被清算。
此义务适用于所有外国个人的购置行为，但土耳其共和国北塞浦路斯公民（TRNC）和蓝卡持有者除外。
农用地：外国个人购置农用地需事先获得农业部省级主管部门批准，批准标准基于“足够收入的农业用地规模”标准。若低于此门槛，且购置者在同一地区尚未持有农用地，申请将被直接驳回。
3.4. 房地产交易的货币规定
一般规则：自2018年9月13日起，土耳其境内居民之间的不动产销售和租赁合同，包括住宅和商业房产，不得以外币订立或以外币指数化。
主要例外：
合同一方为居住在土耳其、但不是土耳其公民的个人的不动产销售和租赁合同。
文化和旅游部认证的住宿设施经营的不动产租赁合同。
免税店的不动产租赁合同。
对于受上述一般禁令约束的现有合同，合同金额和其他支付义务必须以土耳其里拉重新确定。若双方无法就新金额达成协议，将根据土耳其中央银行2018年1月2日的有效卖出汇率换算，并按土耳其统计局发布的消费者物价指数（CPI）逐月调整至重新确定日。
外国人通过外汇兑换购置房产时，银行或特别金融机构出具的原始“外汇购买证明”（Döviz Alım Belgesi）必须在土地登记记录中保留为证据。
若购置房产未通过外汇兑换，销售收益不可汇出境外，但可在土耳其境内自由使用。
购置流程与所需文件
在土耳其购买不动产的过程涉及多个步骤，并且需要提供特定的文件。
4.1. 一般流程与身份验证
所有申请都由土地登记局局长或指定的土地登记官员进行审查。
身份验证是至关重要的。
土耳其公民：必须提供带有土耳其身份证号码的土耳其身份证。
外国自然人：必须提供由其本国主管机关签发的身份证件或护照。如果该文件使用拉丁字母，通常不需要土耳其语翻译，除非土地登记局特别要求。如果文件使用非拉丁字母，则可能需要翻译。
巴勒斯坦公民：他们由移民管理总局签发的居留许可证可与其国家身份证/护照一起被接受。其他国家的旅行证件（如难民旅行证件）如果明确注明“巴勒斯坦”国籍，也可被接受。如果国籍未明确说明，则需提供其本国主管机关（如出生证明）出具并经领事认证（附加证明书或土耳其领事馆认证）的官方文件。
蓝卡持有人：持有蓝卡（指经许可退出土耳其国籍者）的人可以将该卡作为身份证明文件。如果他们出示未附蓝卡的获籍国护照或身份证，可通过 MERNİS 系统或人口登记记录验证其蓝卡状态。
外国人身份证号码（YKN）：所有土地登记及地籍事务中，外国自然人必须持有唯一的“外国人身份证号码”。如未持有，该号码将在交易期间通过 TAKBİS（土地登记和地籍信息系统）内的“GöçNet”系统分配。
身份信息声明表（Kimlik Bilgileri Beyanı Formu）：所有外国自然人在进行土地登记事务时必须填写该表格。此表有助于获取外国人身份证号码并确保土地登记系统中数据输入准确。直接申请时需提供照片，但委托代理办理时不需照片。护照上未记载的信息（如父母姓名）可通过此声明提供。
4.2. 授权委托书 (Vekaletname)
若通过授权委托书进行交易，则适用特定规定：
授权委托书（PoA）必须按照土耳其公证法起草。
在国外出具的授权委托书：
来自海牙认证公约成员国的：必须附有海牙认证书。土地登记处无需进一步核实。
来自非海牙认证公约成员国的：公证人签名须由上级机构认证，该机构的签名和印章须经土耳其驻该国领事馆认证。
所有在国外出具的授权委托书的一般要求：必须使用出具国的官方语言准备，附有委托人照片，并需提供经过公证的土耳其语翻译。授权书必须明确载明针对特定交易的授权内容。授权书必须基于委托人的护照、身份证，或（对于蓝卡持有人）2013年4月12日后签发的蓝卡。其他旅行证件、居留许可或驾驶证不被视为授权书有效的依据文件。
4.3. 估价报告 (Değerleme Raporu)
要求：凡涉及外国自然人（无论是买方还是卖方）的所有房地产买卖交易，均必须提供房地产估价报告。若房地产购置用于申请土耳其公民身份，也需提交估价报告。
编制与标准：报告须由授权估价机构（由土耳其资本市场委员会 (SPK) 或土耳其估价师协会 (TDUB) 列表中的机构）按照国际估价标准编制。
有效期：估价报告自签发之日起通常有效期为三个月。如因房产性质变更（如土地变更为建筑）、道路废弃或设立地役权等导致房产价值变更，则需重新出具报告。
内容：报告须显示房产的市场价值（当前市场价值/现状价值），并将该价值记录于正式契约中。报告中至少需包含三张房产的室内外照片。
提交：估价报告可通过注册电子邮件 (KEP) 系统由授权估价机构以电子签名形式提交，或以纸质签名形式提交至土地登记处。
责任：估价机构及其签署的估价师对报告中数据和信息的准确性承担责任。
4.4. 外资控股土耳其公司（第36条公司）的办理流程
根据《土地注册法》第36条规定，外国投资者持股50%以上或控制管理权的公司，须遵循特定的申请程序：
申请：向房产所在地省规划与协调局提出申请。
所需文件：申请需包括：请愿书、带有坐标地块示例的土地登记信息、说明购置房产系为公司章程所列活动之承诺函（附件1）、来自商会登记处的授权文件（证明公司有权进行房产交易并列明代表人）、以及股东信息（非上市公司）。若外国投资者虽持股不足50%，但拥有多数任免权，也须提交经批准的公司章程。
审查与批准：流程需视房产是否位于军事禁区或安全区，由相关军事机构（总参谋部、省长办公室）进行批准。由委员会评估从国家安全角度看购置房产的适当性。
批准有效期：购置批准自核准之日起六个月内有效，若未完成登记，须重新申请。
非第36条公司：不符合第36条标准（外国持股或控制权少于50%）的外资公司，适用与本地公司相同的规定。
特殊情况与豁免
5.1. 继承（Miras İntikal）
外国人可通过继承在土耳其获得房产。《地籍法》第35条所规定的限制并不影响个人继承的法律能力，而是影响其保有继承房产的权利。因此，继承手续应首先完成，之后依据现行法律评估外国人保有房产的合法性。对于外国法院的遗嘱执行判决，如土耳其法院已承认并执行外国遗嘱，无需外国法院的额外特定登记条款或函件即可在土地登记处登记。
5.2. 为获取土耳其国籍而购置
外国公民可通过购买符合特定价值条件的不动产（或通过公证签署的购房承诺合同）获得土耳其国籍，前提是该房产在三年内不得出售。
价值标准：
2017年1月12日至2018年9月18日期间购买的房产，价值须至少为100万美元。
2018年9月19日以后购买的房产，价值须至少为25万美元。
2018年12月7日后签署的购房承诺合同，也纳入该规定，要求价值至少为25万美元。
房产条件：
房产不得登记在其他外国自然人（包括申请人的配偶或子女）名下。
自2017年1月12日后，如房产由与申请人同国籍的外国自然人转让给土耳其公民或公司，且意图供现申请人以此房产申请国籍，则该房产不符合条件。
房产不得由申请人或其配偶、子女作为合伙人或管理人的公司，或由同国籍的外资公司持有。
一旦通过特定房产获得国籍，该房产或其份额不得再次用于他人申请国籍。
房产数量：只要房产总价值满足国籍申请的最低标准，房产数量不受限制。
评估报告：所有用于国籍申请的交易都需提供评估报告。
付款方式：房款必须通过银行转账支付，并由官方银行收据（汇款、电子转账、带收据的冻结支票）核实。对于购房承诺合同，付款须在公证合同签署之前或当天完成。
三年不得出售承诺：官方契据或登记申请中必须包含房产三年内不得出售的承诺，并在土地登记中注明。该注释限制该房产在三年内的转让与承诺合同取消。
家庭居住权注释：外国人与土耳其公民同样可在房产上申请“家庭居住权注释”。
当然，这里是翻译：
5.3. 获得许可退出土耳其国籍的土耳其公民（蓝卡持有人）
持有“蓝卡（Mavi Kart）”的个人，即获得许可正式退出土耳其国籍的土耳其公民，在土耳其享有与土耳其公民相同的不动产购置权利。他们明确免于适用于其他外国人的互惠要求。虽然通常不受特定外国人购房规定的限制，但他们现在需要填写“身份信息声明表”，并获取外国人身份号码（YKN），以便使用“web-tapu”等在线服务，并确保身份核实更加清晰。
5.4. 北塞浦路斯土耳其共和国（TRNC）公民
北塞浦路斯土耳其共和国（TRNC）公民在土耳其享有与土耳其公民相同的不动产购置权利，免受对其他外国人适用的法律限制。由TRNC当局签发的官方文件在土耳其土地登记事务中使用时，无需领事认证。他们也免于购房时提交评估报告的要求，以及未开发土地的项目开发义务。与蓝卡持有人一样，他们现在需要填写“身份信息声明表”，并获取外国人身份号码（YKN），以便使用web-tapu服务。
5.5. 无国籍人 和难民
无国籍人：在法律上居留的无国籍人在动产和不动产的取得、租赁及相关权利方面应享有尽可能有利的待遇，且在任何情况下不得比同等条件下的一般外国人待遇更差。对于住房取得，他们应享有不低于授予外国人的待遇。对于无有效旅行证件的无国籍人，将签发身份证明文件。
难民：被授予难民身份的个人（通常因来自欧洲原籍国而有充分理由担忧受到迫害，或无国籍但有固定居住地）将获发有效期三年的身份证明和旅行证件。获得难民身份者免于互惠要求。
不合规的后果
违反适用规定取得或使用的不动产可能被清算（tasfiye）。如业主未在财政部规定期限内自行处置该不动产，将被清算、变现，并将所得款项支付给合法所有人。此外，提供不实或误导性信息或文件可能导致刑事指控。对于享受增值税（VAT）免税取得的不动产，如在一年内转让，须在过户前补缴未征收的增值税及滞纳金。
数据报告与信息共享
土地注册和地籍总局，特别是其外国事务部，负责监控、规范并持续更新涉及外国个人和法人主体的不动产交易记录。外国事务部编制的统计数据（“已报告数据”）可在遵守隐私和数据保护法规的前提下，与其他公共机构及根据请求与个人共享。各地土地注册处也须向税务总局报告外国人不动产转让情况。
鉴于法律框架的复杂性及不合规的潜在后果，在土耳其进行不动产投资或处置决策前，始终建议先行获取法律意见。谨慎的法律指导有助于确保交易符合现行法规并保障所有相关方的利益。
如需获取量身定制的法律建议和协助，请联系我们。
免责声明：本文仅供参考，不构成法律或税务建议。
